Francisco José Rezende dos Santos
Oficial do Registro de Imóveis de Esmeraldas/MG

Pretendemos nesse trabalho fazer uma breve análise de alguns problemas que surgem com os títulos que são levados a registro, no dia a dia dos Registradores de Imóveis. Abordaremos apenas alguns títulos, pela impossibilidade de fazê-lo em tão curto espaço de tempo. Atendemos, com esse trabalho, aos pedidos feitos na pesquisa que a SERJUS promoveu entre os colegas do Estado, quanto aos principais problemas surgidos nas serventias, cujos temas deveriam ser abordados nesse 12º Encontro de Notários e Registradores do Estado de Minas Gerais. 

"Consoante a codificação civil pátria, o registro é modo de aquisição da propriedade imóvel e de transferência de domínio sobre ela. Todavia, para que se efetive um registro, é indispensável a apresentação de um título hábil." 
(Avelino de Bona. Títulos judiciais no registro de imóveis. 1. ed., Porto Alegre: Sagra-Luzzatto)

Isso não quer dizer que o nosso sistema de registros seja um sistema simplesmente de registro de títulos ou um sistema declaratório. Existem sistemas de registros declaratórios, onde o registro de imóveis apenas recepciona os títulos para o efeito da publicidade; e sistemas de registros constitutivos, onde só existe o direito depois de registrado o título. O nosso sistema de registro imobiliário é considerado um sistema de registros misto, ora constitutivo, ora declaratório. 

Assim, no nosso sistema de registro de imóveis, existem direitos que já se incorporaram ao patrimônio do seu titular antes mesmo de ser feito o registro do seu título de aquisição, do título que porta o seu direito, por exemplo, o usucapião, a desapropriação, a herança, etc..., e existem registros em que só depois de efetivamente efetuado o ato laboral da transcrição ou inscrição, hoje chamada, em sentido lato, de registro, é que o direito passa efetivamente a existir para o mundo jurídico. Só depois de registrado é que passa a ser reconhecido como direito real.

É assim que nos diz o Código Civil, em seu art. 1.227: 

Art. 1.227 - Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

O título é o instrumento para a realização de um registro (a expressão registro deve ser entendida em seu sentido lato - registro/averbação). Sem o título não existe o registro. O título é o instrumento que porta a obrigação, ou que traduz, que revela ou que reflete o direito a ser registrado.

No dizer de Maria Helena Diniz,

"Título é o documento que autoriza o exercício de um direito ou função, ou o instrumento público ou particular que autentica ou comprova a aquisição de um direito." 

Mas não basta existir o título para que possa ser efetuado o registro. O título tem que ser válido. O agente, o objeto e a forma são elementos essenciais do ato jurídico, sem os quais a sua existência fica comprometida. O exame da validade alcança tanto o título que reflita um negócio jurídico, por exemplo, uma compra e venda, uma hipoteca, uma servidão, etc..., quanto um título que apenas porta um direito, ou um fato, já adquirido ou acontecido anteriormente, como por exemplo uma certidão de um ato judicial, penhora, arresto, etc... ou um título que contenha um ato administrativo, por exemplo, alvará de habite-se, CND do IAPAS, um decreto do Prefeito Municipal, etc...

O Código Civil nos prescreve, em seu artigo 104, os requisitos de validade de negócio jurídico: 

C.C. - Art. 104 - A validade do negócio jurídico requer:
I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei.

Sem quaisquer desses requisitos, indispensáveis, o negócio é nulo, e as nulidades devem ser repelidas, de ofício, pelo registrador de imóveis, por inviabilizarem o assento do título no seu ofício imobiliário.

Também o objeto tem que ser lícito, possível, determinado ou determinável. 

Mas é o inciso II do art. 104 do Código Civil, quanto à forma prescrita ou não defesa em lei, que surgem os maiores problemas para o Cartório de Registro de Imóveis. Todos os títulos que forem levados ao Cartório devem ser rigorosamente examinados pelo registrador. É a aplicação do princípio da legalidade à qualificação registrária. 

O princípio da legalidade é o que determina que só podem ter acesso ao registro os títulos que reúnam os requisitos de validade e perfeição estabelecidos pela lei.

O exame dos documentos constitui hoje um grande problema nos Registros de Imóveis. As irregularidades provêm tanto de títulos particulares, de títulos decorrentes de escrituras públicas quanto de títulos judiciais. 

O alcance do exame da legalidade deve se ater à sua forma, e não ao exame intrínseco do negócio efetuado pelas partes. O registrador deve limitar-se às nulidades de pleno direito, porventura existentes nos títulos, que são pronunciáveis de ofício, e não estender-se às anulabilidades, normalmente não detectadas à primeira vista ou a uma simples inspeção na formalidade do título e, além disso, as anulabilidades só podem ser invocadas pelos interessados, em juízo, em impugnação ao ato viciado. 

Caio Mário da Silva Pereira, nesse entendimento, nos diz: 

"Do ponto de vista do registro imobiliário, entretanto, a observação a ser feita pelo Oficial é apenas das formalidades exteriores ao ato, não lhe sendo permitido indagar da substância do negócio jurídico."
(Instituições de Direito Civil, vol. 4, p. 116) 

A lei 6.015, de 31.12.73, a nossa Lei de Registros Públicos, estabelece que no Registro de Imóveis serão procedidos os registros e averbações dos títulos ou atos constitutivos, declarativos, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, "inter vivos" ou "mortis causa". 

"Art. 172 - No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, "inter vivos" ou "mortis causa" quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade."
(Lei 6.015, de 31.12.73)

Os títulos se dividem em títulos públicos e títulos particulares.

As escrituras públicas são emanadas de autoridades administrativas, os Tabeliães de Notas, e os demais títulos por órgãos da administração, e do legislativo ou judiciário. Dentre as autoridades administrativas estão os Tabeliães de Notas. No Brasil, a lei 8.935, de 18 de novembro de 1994, determina que aos Tabeliães de Notas compete, com exclusividade, lavrar escrituras públicas. Só eles podem praticar tal ato.

Art. 7º - Aos tabeliães de notas compete com exclusividade:
I - lavrar escrituras e procurações, públicas;
(Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994)

A lei 6.015/73 determina, em seu art. 221, quais os títulos admitidos a registro:

Art. 221 - Somente são admitidos a registro:
I - escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;
II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro de Habitação;
III - atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório de Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal; 
IV - cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.
(Lei 6.015, de 31.12.73)

O enunciado é taxativo. Na lei, está escrito somente, advérbio, circunstância de modo, o meio de se atingir o registro. Existem duas correntes doutrinárias distintas, que divergem sobre os títulos admitidos a registro. Uma entende que são "numerus clausus", ou seja, só serão admitidos a registro os títulos relacionados no art. 221, mais outros especificados expressamente em lei. Outra corrente entende que o rol ali enunciado é meramente enunciativo, e que seriam "numerus apertus", permitindo o ingresso no registro de outros títulos.

Encabeça a primeira corrente, de que são "numerus clausus", o respeitável jurista Walter Ceneviva, que diz: 

"O advérbio somente exclui a aceitação de qualquer título estranho aos catalogados nos quatro incisos do artigo, reiterando orientação do direito anterior." 
(Walter Ceneviva - Lei dos Registros Públicos Comentada - 14ª ed. - p. 416)

Na outra corrente, encontramos diversos juristas que entendem que os títulos que podem ter ingresso no Registro de Imóveis seriam relacionados de maneira genética. Entendem, com razão, que outros títulos podem ser registrados. Exemplo disso seriam certidões de Juntas Comerciais, no caso de incorporação de empresas, títulos de propriedade de terras, emitidos pelo Órgão próprio ou pelo INCRA, etc... 

Pessoalmente, endosso a posição de Walter Ceneviva, ao entender que os títulos possíveis de registro estão elencados no art. 221, mas também em legislações esparsas, que autorizam o ingresso de outros títulos no Registro Imobiliário. Todos os títulos estão prescritos na lei. Mais à frente nesse trabalho, trataremos destes títulos.

Observação importante é de que os títulos devem ser apresentados na via original.

Muita atenção. Aí não está escrito, por exemplo, fotocópia de documentos, mesmo autenticadas, certidões extraídas por Cartórios de Títulos e Documentos, ou outras. 

O nosso Código Civil, no art. 223, determina: 

Art. 223 - A cópia fotográfica de documento, conferida por tabelião de notas, valerá como prova de declaração da vontade, mas, impugnada sua autenticidade, deverá ser exibido o original. 

É de se observar que tal artigo está inserido no capítulo da prova do ato jurídico, e é de caráter geral. A fotocópia vale como prova e não substitui o título original. A Lei de Registros Públicos é específica e, nesse caso, prevalece sobre a norma geral. Apesar da lei determinar que a cópia fotográfica de documento valerá como prova da declaração de vontade, a fotocópia não tem o mesmo efeito do documento original, tanto que existe a ressalva na parte final do artigo. A jurisprudência é farta em decisões no sentido de impedir o registro de fotocópia, mesmo autenticada.

É de observar que naquele rol do artigo 221, da Lei de Registros Públicos, não estão incluídos os atos emanados da administração ou legislativo. Mas o art. 246, da mesma lei, em seu § 1°, nos informa que os documentos fornecidos pelas autoridades competentes são aceitos para a prática dos atos ali discriminados: 

Art. 246 - Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.
§ 1º - As averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 serão as feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. A alteração do nome só poderá ser averbada quando devidamente comprovada por certidão do Registro Civil.
(Lei 6.015, de 31.12.73)

São as averbações de reconstrução, de edificação, de numeração, etc....

Também leis esparsas poderão determinar que certos títulos sejam registrados ou averbados no Registro de Imóveis. Exemplo: o Estatuto da Cidade - lei 10.257, de 10 de julho de 2001, art. 5°, que informa que a notificação para parcelamento ou edificação compulsórios, feita pela municipalidade, deverá ser averbada no Registro de Imóveis, ou ainda a mesma lei quando determina a averbação dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia, independente da regularidade do parcelamento do solo ou da edificação.

Títulos Particulares

A previsão para o registro de títulos particulares ou como chamados na lei registral, escritos particulares, se encontra no art. 221, inciso II:

II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro de Habitação;
(Lei 6.015, de 31.12.73)

Por ser a regra geral, a escritura pública como essencial para a validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais, conforme prevê o C. Civil, no art. 108, a exceção a essa regra fica para os títulos particulares, todos previstos nas respectivas leis que criam os novos institutos levados ao registro, ora para constituição dos direitos, ora para publicidade do ato.

Existe um grande número de títulos particulares, autorizados por lei, e a cada dia se acrescentam mais títulos dessa forma aperfeiçoados, que têm acesso ao Registro Imobiliário. O requisito primeiro da sua acessibilidade é a permissão legal. Sem lei autorizando, de maneira alguma o título pode ter acesso ao Registro, nem por analogia ou qualquer outra forma. Depois, que sejam assinados pelas partes, e testemunhas, com as firmas devidamente reconhecidas por tabelião de notas. 

A lei 7.433, de 18 de dezembro de 1985, que dispõe sobre a lavratura de escrituras públicas, determina que os contratos firmados por entidades que integrem o Sistema Financeiro de Habitação poderão ser feitos por instrumento particular, deverão obedecer aos mesmos requisitos e terão a mesma validade que as escrituras públicas. Eles, por lei, não necessitam de reconhecimento de firmas nas assinaturas. 

É oportuno lembrar que, mesmo havendo autorização para a execução de algum contrato por instrumento particular, se o interessado assim o quiser, poderá o mesmo ser feito por escritura pública, que em nada se alterará a aquisição do seu direito. Assim, por exemplo, uma convenção de condomínio ou um contrato de locação, tanto poderão ser feitos por instrumento particular, quanto por escritura pública. Já o contrário não pode ser considerado, a recíproca não é verdadeira. Se a lei exige escritura pública para a validade de determinado negócio jurídico, por exemplo, o pacto antenupcial, este não pode ser feito por instrumento particular, nem o seu registro efetuado, sob pena de nulidade. 

- Problemas -

Com a vigência da Lei Federal 9.785/99, que alterou o § 6º do artigo 26 da lei 6.766/79, a lei de loteamentos, surgiu no cenário dos títulos particulares levados a registro no Registro de Imóveis uma grande controvérsia. Tal lei prevê, em seu bojo, a possibilidade do contrato particular de promessa de compra e venda, e suas respectivas cessões ou promessa de cessão, valerem como título para o registro da propriedade do lote pertencente aos loteamentos, entendido como registro definitivo da propriedade, em substituição às escrituras públicas. É o seguinte o texto do parágrafo:

"§ 6º - Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação."
(Lei 9.785/99)

Com isso levantou-se grande polêmica, especialmente por parte dos Tabelionatos de Notas, pois estes passariam a perder grande parte dos seus serviços, decorrentes de lotes em loteamentos registrados nos Cartórios de Registros de Imóveis. As decisões jurisprudenciais passaram a acontecer.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, em 25 de junho de 2002, na Apelação 92.208.0/8-00, de Mogi Mirim, ao julgar recurso de dúvida, em que se pretendia registro da propriedade por intermédio de instrumento particular de contrato de promessa de compra e venda, quitado. O Egrégio Conselho confirmou a sentença "ad quem", para indeferir o registro pretendido, e com isso transferir o domínio do imóvel. Entende a decisão, que o texto do § 6º do artigo 26 necessita ser interpretado restritivamente, ante a regra geral de que a instituição ou a transmissão de direito real incidente sobre imóvel requer instrumentação pública, e mais ainda, que o referido texto se aplicaria somente a loteamentos provenientes de parcelamentos populares, e não a qualquer unidade imobiliária proveniente de qualquer parcelamento. 

Também na Apelação Cível 99.219-0/9, da Comarca de Franca, o mesmo Conselho se fixou naquele sentido. 

Ocorre que com a vigência do novo Código Civil, em fevereiro de 2003, o Superior Tribunal de Justiça expediu uma série de enunciados, dentre eles o de nº 87, que diz:

87 - Art. 1.245: Considera-se também título translativo, para fins do art. 1.245 do novo Código Civil, a promessa de compra e venda devidamente quitada (art. 1.417 e 1.418 do CC e § 6º do art. 26 da lei 6.766/79).

O art. 1245 do Código Civil diz o seguinte: 

C. Civil - Art. 1.245 - Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Novamente a polêmica se encontra instaurada. 

Entendo, seguindo a mesma linha do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, que a regra deve aplicar-se restritivamente. A regra só se aplicaria quando se tratasse de parcelamento popular, destinado às classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão provisória na posse, desde que promovido pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação, citado da lei no art. 18, § 4º, que na verdade foi a intenção ao se promoverem as mudanças na lei de loteamentos. 

Outro problema

Outra polêmica recente é a regra estabelecida no art. 108 do novo Código Civil, que diz: 

C. Civil - Art. 108 - Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Hoje, salário mínimo R$240,00 x 30 = R$7.200,00.

Alguns doutrinadores entendem que este artigo é inconstitucional, pois a Constituição Federal proíbe a vinculação do salário mínimo a qualquer índice de reajustamento.

Art. 7º - São direitos dos trabalhadores urbanos e rurais, além de outros que visem à melhoria de sua condição social:
IV - salário mínimo , fixado em lei, nacionalmente unificado, capaz de atender a suas necessidades vitais básicas e às de sua família com moradia, alimentação, educação, saúde, lazer, vestuário, higiene, transporte e previdência social, com reajustes periódicos que lhe preservem o poder aquisitivo, sendo vedada sua vinculação para qualquer fim;
(Constituição Federal)

Recentemente foi publicado o livro de Caramuru Afonso Francisco - denominado Código Civil de 2002 - O que há de novo? - Ed. Juarez de Oliveira, 2002, em que o mesmo diz, na p. 57:

"Havendo inconstitucionalidade desta parte final do art. 108, do Código Civil, entendemos que todo e qualquer negócio jurídico que venha a envolver bens imóveis, tenha de ser efetuado por escritura pública, salvo nos casos de leis especiais que dispensam tal formalidade."
(Caramuru Afonso Francisco)

Mas enquanto não for argüida a inconstitucionalidade, e a mesma declarada, o texto se encontra em vigor. 

- Outro problema -

Transferência de bens imóveis da sociedade ou para a sociedade - Incorporação - Fusão - Cisão - Distrato.

Existem basicamente três tipos de sociedades quanto à sua formação:

1. Empresas Mercantis e atividades afins;
2. S/A.;
3. Sociedades civis - Associações.

Em casos de incorporação: 

LEI Nº 8.934, DE 18 DE NOVEMBRO DE 1994. Empresas Mercantis e atividades afins (Ltda.)

Art. 64 - A certidão dos atos de constituição e de alteração de sociedades mercantis, passada pelas juntas comerciais em que foram arquivados, será o documento hábil para a transferência, por transcrição no registro público competente, dos bens com que o subscritor tiver contribuído para a formação ou aumento do capital social.

LEI Nº 6.404, DE 15 DE DEZEMBRO DE 1976. Dispõe sobre as sociedades por ações (S/A.)

Art. 98 - Arquivados os documentos relativos à constituição da companhia, os seus administradores providenciarão, nos 30 (trinta) dias subseqüentes, a publicação deles, bem como a de certidão do arquivamento, em órgão oficial do local de sua sede.
§ 2º - A certidão dos atos constitutivos da companhia, passada pelo registro do comércio em que foram arquivados, será o documento hábil para a transferência, por transcrição no registro público competente, dos bens com que o subscritor tiver contribuído para a formação do capital social (artigo 8º, § 2º).
§ 3º - A ata da assembléia-geral que aprovar a incorporação deverá identificar o bem com precisão, mas poderá descrevê-lo sumariamente, desde que seja suplementada por declaração, assinada pelo subscritor, contendo todos os elementos necessários para a transcrição no registro público.

Já as sociedades civis não podem usar dessa prerrogativa. A certidão dos seus registros, passada pelo Cartório do Registro Civil das Pessoas Jurídicas, não tem o condão de ser usado como título para a transferência de bens incorporados ao patrimônio desta. Em se tratando de sociedade civil, inaplicável o disposto no art. 64 da lei nº 8.934/94. É necessária a escritura pública. 

- O Distrato -

1. Empresas Mercantis e atividades afins - Ltda.;
2. S/A.;
3. Sociedades civis - Associações.

No distrato de uma Empresa Mercantil ou afim (Ltda.), devidamente registrado na Junta Comercial, constar que um imóvel, transcrito em seu nome, passou a pertencer a um dos sócios. Qual seria o instrumento próprio para o registro da transmissão? Esse documento seria título hábil para registro? 

Existia o entendimento que para a constituição das sociedades por quotas de responsabilidade limitada seria aplicado o direito comum, de igual forma, seu distrato ou dissolução (art. 1.093 do Código Civil velho e 472 do novo Código Civil), desde que ocorra a transferência do patrimônio social em favor dos sócios.

A partir da Lei n.º 8.934, de 18 de novembro de 1994, o entendimento não prevalece. O art. 64 prevê a possibilidade da utilização do instrumento particular na transferência de imóvel, apenas para ingresso do capital na sociedade. É necessária a escritura pública para o distrato social ou a alteração para diminuição do capital social, que na Junta Comercial também podem ser feitos por instrumento particular ou escritura pública, quando houver transferência de imóvel para sócio, ou terceiro, por exemplo, em pagamento de cotas ou dívidas. A lei só autoriza o instrumento particular na incorporação, fusão e cisão. No distrato, não. 

Já na S/A., a lei autoriza expressamente essa transferência por instrumento particular, desde que devidamente arquivado na Junta Comercial.

Art. 234 - A certidão, passada pelo registro do comércio, da incorporação, fusão ou cisão, é documento hábil para a averbação, nos registros públicos competentes, da sucessão, decorrente da operação, em bens, direitos e obrigações.
(Lei 6.404/76 - Lei das S/A.)

Nas Sociedades civis e Associações, da mesma forma que a constituição, só a escritura pública é instrumento para transferir bens do patrimônio, inclusive no distrato social.

Certidões negativas

Outra questão se liga à apresentação de certidões negativas de débitos para com o INSS e Receita Federal. 

Tem-se entendido (Ulisses da Silva) que a obrigatoriedade de apresentação das certidões comprobatórias de inexistência de débitos fiscal e previdenciário esgota-se na apresentação obrigatória de tais documentos perante o órgão incumbido do registro do comércio (Junta Comercial). Estes entendem, com certa razão, que o objeto da cisão, fusão ou incorporação não é o imóvel eventualmente existente, mas o patrimônio, o acervo da empresa, no qual se incluem o ativo e o passivo, cuja transferência se dá por sucessão ou absorção, sujeita a simples averbação.

Argumentam ainda que, com a Instrução Normativa nº 60, do Departamento Nacional de Registro do Comércio, em 13.6.96, está claro que a exigência somente cabe às Juntas Comerciais, não fazendo nenhum sentido estendê-la aos Registros de Imóveis.

É, entretanto, conhecida, no Estado de São Paulo, decisão proferida pela E. Corregedoria Geral da Justiça, em recurso CG 254/93, da Capital, interposto por New Holland Latino Americana Ltda. contra decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente, que indeferiu pedido de averbação junto ao 14º Registro de Imóveis, estabelecendo normativamente que "as certidões negativas de débitos previdenciários e fiscais devem ser apresentadas ao Registro Imobiliário, ou haver prova de que já foram apresentadas à Junta Comercial". Essa decisão é anterior à instrução normativa acima citada. Mas decisão normativa não é lei. 

Tal decisão baseou-se no argumento de que, ao exigir a prova de quitação previdenciária no registro ou arquivamento, o legislador atribuiu a competência, para isso, também aos registradores imobiliários, desconsiderando que "registro ou arquivamento" é função do Registro do Comércio, mas levando em conta a existência, no caso de transmissão de imóvel. 

Pessoalmente, entendo que o registrador deve ser cauteloso nesse caso, devido à possibilidade de ser solidariamente responsável no caso de débito existente. 

Para isso, o registrador deve examinar o caso. Se apresentadas na Junta Comercial, as certidões negativas, não deve exigi-las para o registro. Mas se não apresentadas, deve exigi-las ou levantar dúvida. Exime-se da responsabilidade. 

CISÃO PARCIAL - SOCIEDADE ANÔNIMA - CERTIDÕES NEGATIVAS DE DÉBITOS

A obrigatoriedade de apresentação das certidões comprobatórias de inexistência de débitos fiscal e previdenciário esgota-se na apresentação obrigatória de tais documentos perante o órgão incumbido do registro do comércio (Junta Comercial). 
(Processo CG 1865/99, Cravinhos, parecer Marcelo Fortes Barbosa Filho, aprovado pelo Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição, em 28/7/99)

Títulos Judiciais

"A origem do título judicial não o isenta do exame de qualificação registrária, cabendo ao registrador apontar hipóteses de incompetência absoluta da autoridade judiciária aferir a congruência do que se ordena, apurar o preenchimento de formalidades documentais que a lei reputa essenciais e analisar a existência de obstáculos registrários."
(Apelação Cível 30.657-0/2 - CSM-SP) 

O título judicial submete-se como qualquer outro à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. Por ser título judicial, não o torna imune à qualificação registrária, tão-só pela sua procedência. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas sim a apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e conexão de seus dados com o registro e sua formalização instrumental. Submete-se normalmente ao exame da legalidade.

Ocorre que muitos títulos aportam ao Registro de Imóveis de diversos Juízes diferentes, Juízes do Trabalho, Juízes Federais, e não só Juízes Estaduais. Quanto aos títulos encaminhados por Juízes Estaduais, o procedimento correto é a devolução do título, solicitando as correções necessárias. Sendo a autoridade judicial reticente quanto à retificação de certo título, eivado de irregularidades, entendemos que deve o Registrador representar ao Conselho Superior de Magistratura contra o mesmo. A representação se chama "Reclamação contra ato de Juiz" e têm julgamento administrativo por parte daquela Corte. Quando procede de outro Juízo, Federal ou Trabalho, a solução é devolução do título aos mesmos, solicitando as correções devidas. 

Sabemos que contra esse entendimento se rebelam alguns juízes, mas, nos tribunais, encontramos dezenas de decisões nesse sentido.

Penhora

Títulos para o registro: mandado, certidão, ou o próprio auto ou termo de penhora, de acordo com recente modificação do C.P.C., feita pela lei 10.444/2002 

§ 4º - A penhora de bens imóveis realizar-se-á mediante auto ou termo de penhora, cabendo ao exeqüente, sem prejuízo da imediata intimação do executado (art. 669), providenciar, para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, o respectivo registro no ofício imobiliário, mediante apresentação de certidão de inteiro teor do ato e independentemente de mandado judicial.
(Lei nº 10.444, de 7.5.2002)

C.P.C. - Art. 665 - O auto de penhora conterá:
I - a indicação do dia, mês, ano e lugar em que foi feita;
II - os nomes do credor e do devedor;
III - a descrição dos bens penhorados, com os seus característicos;
IV - a nomeação do depositário dos bens.

Sendo o imóvel de propriedade de terceiros, esta circunstância impede o registro, salvo se de bem particular de sócio de empresa, em casos de desconsideração da personalidade jurídica, nos casos da lei, mas esta circunstância deve vir expressamente mencionada no título. 

O imóvel que possui Cédula Rural registrada é considerado inalienável, por isso mesmo, impenhorável. Mas é possível o registro de penhoras provenientes de ação trabalhista ou fiscal, de bem imóvel hipotecado por cédula, cujo ato é regulado pelo Decreto-lei 167, de 14.02.1967, art. 69 e Decreto-lei 413, de 09.01.1969, arts. 57 e 59.

As penhoras feitas em execuções fiscais da UNIÃO (INSS, Receita ou outro órgão federal) tornam os imóveis inalienáveis, e o bem não pode ser vendido (alienado). Se tratar de penhoras conseqüentes de execuções civis comuns, não há impedimento para o registro em apreço.

Dúvida. Ingresso de mandado de penhora expedido em execução extrajudicial. Recusa fundada na indisponibilidade decorrente do registro de penhora em favor do INSS (lei federal nº 8.212/91, art. 53, § 1º). Dúvida procedente. Recurso a que se nega provimento. Trata-se de recurso interposto pelo Banco Bradesco S/A. contra decisão que julgou procedente dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto e negou o ingresso de mandado de penhora expedido nos autos de ação de execução de título extrajudicial, em face da indisponibilidade decorrente do anterior registro de penhora em favor do INSS (lei federal nº 8.212/91, art. 53, § 1º).
Há de ser mantida a procedência da dúvida, tendo em vista que os registros de penhoras em favor do INSS (R.8/54.546, R.13/36.953 e R.13/36.952) tornaram indisponíveis, por força do disposto no art. 53, § 1º, da lei nº 8.212/91, os referidos imóveis, obstando, quanto a eles, o registro de novas penhoras. Sendo a inscrição da constrição preexistente à apresentação do novo título para registro, momento em que aferidas as condições para seu ingresso no fólio real, verifica-se, por força de expressa previsão legal de indisponibilidade dos bens, a inviabilidade do registro das novas constrições. Nessas constrições enquadram-se as penhoras resultantes de títulos extrajudiciais, pois a indisponibilidade do bem impede o registro do título do apelante por constituir uma forma especial de inalienabilidade e impenhorabilidade. Ela não é só restritiva de direito do titular do imóvel, mas impeditiva do acesso de qualquer pretensão registrária de título de disposição ou oneração. Inexiste, por outro lado, incompatibilidade entre as regras da indisponibilidade expressas na lei nº 8.212/91 e a execução de título extrajudicial, pois aquela guarda coerência com as disposições desta, não estabelecendo exceções em razão do tipo de ato executório. No tocante ao direito de preferência, a questão é de cunho jurisdicional e, nesse âmbito, deve ser solucionado. "Da indisponibilidade resulta a inalienabilidade e esta envolve a incomunicabilidade e impenhorabilidade dos bens. A impenhorabilidade é a situação que impede a nomeação ou autuação de penhora do imóvel por dívidas contraídas pelo titular do bem." ("Títulos Judiciais no Registro de Imóveis", Avelino de Bona, Sagra-Luzzatto Ed., Porto Alegre, 1996, p. 126). Este Conselho Superior da Magistratura, Ap. Cív. nº 29.886-0/4, rel. Des. Márcio Bonilha, decidiu: "A indisponibilidade é forma especial de inalienabilidade e de impenhorabilidade" (cfr. Walter Ceneviva, in "Manual do Registro de Imóveis", p. 143). Em outro julgado, Ap. Cív. nº 73.757-0/3, j. 26.10.00, v.u., este Conselho assim voltou a decidir: "Nesse sentido, a interpretação proposta pelo apelante não encontra respaldo no texto legal. Ao aceitar a existência de uma substancial diferença entre indisponibilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade, concedendo um caráter à primeira, menos amplo do que às outras duas, o que possibilitaria o registro de constrições judiciais, vedados apenas os atos relativos à transferência do domínio, estar-se-ia frustrando a aplicação da lei e viabilizando ato preparatório à alienação forçada, cuja efetivação resta proibida". Correta, por tais razões, a decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente. Ante o exposto, nego provimento ao recurso. (a) LUÍS DE MACEDO, Relator e Corregedor Geral da Justiça.

- Da arrematação em hasta pública e da adjudicação compulsória - 

A carta de arrematação deverá ter todos os requisitos para abertura de matrícula, como nas escrituras públicas. Ela provém da arrematação de um bem imóvel em hasta pública e equivale ao título de propriedade do imóvel adquirido em venda de bens em leilão judicial. 

O problema surge quanto ao cancelamento dos ônus (penhoras e hipotecas) existentes sobre o imóvel.

Cancelamento da Hipoteca - É hoje o entendimento majoritário, com o qual me filio, que a própria carta de arrematação, desde que nela provado que os credores foram notificados, é instrumento hábil para o cancelamento dos registros das hipotecas existentes, tendo em vista o disposto no art. 1.501 do C. Civil, que diz: 

Código Civil - Art. 1.501 - Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução.

E mais: 

Art. 251 - O cancelamento da hipoteca só pode ser feito:
I - .........
II - em razão de procedimento administrativo ou contencioso, no qual o credor tenha sido intimado (art. 698 do Código de Processo Civil);

O art. 689 do Código de Processo Civil diz o seguinte:

C.P.C. - Art. 698 - Não se efetuará a praça de imóvel hipotecado ou emprazado, sem que seja intimado, com 10 (dez) dias pelo menos de antecedência, o credor hipotecário ou o senhorio direto, que não seja de qualquer modo parte na execução.

Cancelamento da Penhora - Pela arrematação, cessam os efeitos da penhora do bem, transferindo-se para seu produto o vínculo da garantia. Ao se adquirir um bem em praça efetivada exatamente para a satisfação compulsória de um crédito, adquire-se o bem sem qualquer gravame.

A penhora não é direito real sobre coisa alheia. Não existe previsão de tal tipo no elenco do art. 674 do C.C. ou em leis esparsas. O registro da penhora tem caráter preventivo para acautelar direitos dos exeqüentes frente a eventuais adquirentes.

Art. 240 - O registro da penhora faz prova quanto à fraude de qualquer transação posterior.
(Lei 6.015/73)

A penhora é direito de garantia, cuja tônica é a provisoriedade, não passando com a coisa para o domínio do adquirente, pois a alienação decorre de ato de império, como é o caso da execução forçada, que culmina com a arrematação em praça, com toda a carga publicitária que lhe é inerente.

Deve o registrador proceder ao cancelamento dos registros de penhoras efetuados anteriormente ao registro da arrematação do imóvel em execução forçada .

Entendo que não é necessária a autorização expressa para tal, ou que se exija que os cancelamentos das penhoras existentes sobre o bem sejam feitos em processos próprios, ou nos que ocorreram as mesmas, e expedidos mandados próprios para tal ato.

A aquisição é considerada derivada, mas especial, decorrente de um título judicial, a arrematação judicial, decorrente ainda de um processo judicial, em que o adquirente não tem qualquer liame obrigacional com o titular do direito anterior.

Se, porventura, existir uma eventual disputa entre os credores, havendo várias penhoras sobre o imóvel, naquele processo de execução que originou a arrematação, ou em outros processos, devem ser considerados os arts. 711 e 712 do CPC, imune o arrematante, ou seus sucessores a qualquer título, à discussão ali travada.

Art. 711 - Concorrendo vários credores, o dinheiro ser-lhes-á distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas prelações; não havendo título legal à preferência, receberá em primeiro lugar o credor que promoveu a execução, cabendo aos demais concorrentes direito sobre a importância restante, observada a anterioridade de cada penhora.
Art. 712 - Os credores formularão as suas pretensões, requerendo as provas que irão produzir em audiência; mas a disputa entre eles versará unicamente sobre o direito de preferência e a anterioridade da penhora.
(Código de Processo Civil)

Entendo que, antes de se registrar a Carta de Arrematação ou Adjudicação, devem ser cancelados todos os registros de penhoras e hipotecas existentes para, em ato contínuo, ser registrada a arrematação ou adjudicação.

Existe uma corrente doutrinária, encabeçada por Gilberto Valente da Silva, de São Paulo, já entende que não se pode exigir, por falta de previsão legal, que penhoras e hipotecas sejam previamente canceladas para se registrar a arrematação. Ao arrematante, depois do registro da carta, é que caberá promover tais cancelamentos.

Protesto contra alienação de imóveis

O protesto contra alienação de bens está previsto no parágrafo único do art. 870 do CPC. Cuida-se de uma medida cautelar de caráter meramente conservatório ou peremptório de direitos de quem protesta, podendo assumir o aspecto preventivo de responsabilidade, como aviso ou informação aos interessados para que se precavenham dos efeitos decorrentes dessa medida processual. 

"O protesto não dá nem tira direitos. Quando muito, em alguns casos, servirá para conservá-los. Apresentando-se despidos de todo e qualquer aspecto de litígio, o seu processo consiste exclusivamente no pedido e na diligência para dele dar-se conhecimento a quem de direito." 
(in Avelino de Bona, p. 120) 

"O protesto contra alienação de bens, simples ação real ou pessoal reipersecutória e não pode ensejar o registro a que se refere o art. 167, I, n. 21, da Lei 6.015/73", bem como não traz alteração alguma dos elementos constantes do registro "nem torna indisponível o bem objeto da matrícula, constituindo simples medida acautelatória de direitos."
(in Avelino de Bona, p. 120-121)

By Larissa Lacerda